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买房必看的排坑指南 你知道几个!

  • 小编:钟小房  来源:  点击:1069
  • 2019-07-24 10:49:11
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   买房,不夸张地说需要过五关斩六将,经历九九八十一难,而当你历经千辛万苦到达签合同这一步的时候,也千万不要掉以轻心。


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     购房者的亲身经历往往是这样的:销售人员拿出填好的购房合同,指导你在需要的地方签字,签合同环节也就完成了。即使是你有心询问其中的具体条款,销售人员也会微笑着告诉你这些都是格式合同,没有什么可看的。


    

       真的没什么可看的吗?如果你轻信了这句话,有可能就要为此付出代价。





       当然,销售说的也不全错。一般来说,购房合同都是由建委和工商局共同制定的规范文本,主要条款都是格式化的,但也有个别条款是留着开放商和购房者协商之后添加的,这些添加的部分就是我们在签合同时需要注意的主要内容。


       


       小编这里总结了六点,帮你在签合同时长个心眼。





       五证


       


       哪五证?





       房产五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。





       购房合同的第一条,就是土地证、规划证、施工证的证号,第二条是预售证的证号,在这四个证当中,主要是看《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。土地证上写明了规划的用途,如果你是要购买住宅,则需要确认土地用途是否为住宅,如果不是,则水电费和转让时的税费都和住宅有所差异。此外,土地证上还有使用年限这个信息。需要注意的是,使用年限计算的起止日期,是从开放商拿到土地证,而非你购得房产的日期算起的。





       预售证上需要确认的信息,则是看证件上的楼和你所购买的是否一致。





       面积差的处理





       何为面积差?





       大多数时候,我们购买的住房都是期房,购买时的房屋的面积是预测面积,而开发商进行竣工验收的时候才会确定房屋的实际面积究竟是多少,实测面积和预测面积之间的差额就是面积差。





       对于可能存在的面积差购房合同中是如何处理的?





       面积差的处理以总面积的3%为界,如果面积差不超过3%,则需要按照实测面积重新计算房款,多退少补。举例来说,如果你所购的房屋预测面积为100平米,但实测面积为102平米,则需要按照购房时的单价再补交2平米的金额。当面积浮动超过3%时,买房者就有权利要求退房。在这种情况下,开发商需要在购房者提出退房的30天内将房款退还给购房者,并且需要支付利息。利息是以定期还是活期计算,就是手写内容,需要开发商和购房者共同确认。





       事实上,面积差超过3%而要求退房的情况鲜少发生,而法律更倾向于保护购房者的权益,因而规定如果实测面积比预测面积更大,即使是面积差超过3%也只需要购房者补交3%面积的房款。而如果实测面积小于预测面积,不超过3%的部分由开发商正常退款,超过3%的部分则需要双倍退还房款。





       买房者若逾期未付款将如何处理?





       合同上有两种处理方式:一种是规定买房者在多少日之后按一定的比例支付违约金,具体时间和比例为手写内容。另一种处理方式是多少日之后,开发商可以自行解除合同,买房者也需要支付一定比例的违约金;而如果买房者不同意退房,则仍然需要支付违约金,并继续履行合同。其实,在上述情况下,开放商是处于劣势方的。由于这则条款规定的状况都发生在网签之后,而如果取消交易,需要购房者亲自确认签字,因此开发商并不能自行取消交易,也无从确保购房者支付违约金,很多时候违约金这件事就不了了之了。





       交付规定





       按照规定,房屋在经过综合验收并验证合格之后才能交房。有一部分开发商会浑水摸鱼,在没有通过综合验收时就拿单体验收的合格证来交房,这在法律上可以被视作未按期交付,购房者可以根据规定索赔。





       综合验收和单体验收有什么区别?单体验收是指楼梯通过的验收,包含了楼体、施工等方面的检验,而综合验收是在单体验收之外,囊括了小区整体的绿化、路面、车位等等设施的全面检测。





       如果发生逾期交付的情况,合同也会对赔偿比例有所规定,至于具体的赔付比例,则需要购房者同开发商加以确认。





       规划与设计的变更





       如果在房屋完成交付之前,开发商在项目的设计和规划上需要有所变更,那首先需要获得有关部门的同意。其次,如果在居住功能上产生影响,则开发商需要知会买房人,由买房人在15日之内对是否退房做出书面答复。如果购房者没有答复,则视为接受变更。





       办理房产证的时间





       房产证的办理,是多数购房者极为关心的话题。





       办理房产证,合同上会规定在房屋交付使用之后的多少日内进行办理,多数开发商会规定180个工作日,更长可能达到一至两年。如果说在规定时间内没有办理房产证,购房者也可以选择退房。但由于退房的赔付比例很低,房价又处于上升通道,所以买房者多数情况下也不会选择退房。因此,购房者只能与开发商协商,来争取一定的赔偿。





       签订购房合同,是买房过程中极为重要的一环。对于购房者来说,尽管合同的条款无法改变,详细了解合同究竟规定了些什么,也是保护自我权益的重要途径。


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