给自己一个微小的买房目标，买小换大真的划算吗？

首富错了！生活和工作中，好多鸡汤都告诉我们：要先给自己定下小小的目标，然后实现它，再定下一个目标，依次完成，等这些小目标都实现了，你的大目标也就完成了。有一些事情是这样的没错，这个鸡汤有一定道理。但是，如果把王健林的“先制定小目标”这种办法套用在买房上，先买小房，等着换大房，就划算吗？

很多年轻人资金不够，常常有专家建议：哎，别着急啊年轻人，先买一套小一点位置偏一点环境差一点的房子住着嘛，等以后收入多了，把小房买掉再换大房，很划算！

专家的意思是，先有一个房子住，总是比租房要好的。几年之后，房价上涨，把小房卖掉，你还能赚上一笔。想到这，你是不是感觉这是一笔划算的买卖呢？

小编提醒你，以小换大，并不适合所有人，可能让你换大的首付不够。

2016年2月央行的最新购房优惠政策指出：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。也就是说，“首次”购房最低首付是20%。

但如果不是“首次”购房，那就惨了。央行规定：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

是否属于首次购房，直接关系到你买房的首付。作为积蓄不多的年轻人，我们都希望能以更低的首付买房。如果首付过高，房价又一直在上涨，可能我们就永远买不起房。

目前，享受首次购房优惠的关键是“是否结清贷款”。也就是说，如果你计划“买小换大”，换大还享受“首次”购房的首付优惠，那么你就必须还清小房的贷款。可是，你真的能在几年内还清贷款吗？可行的办法是先向担保公司申请赎楼贷，再用卖房的钱还清赎楼贷，但赎楼贷又需要一大笔手续费。

损失手续费还是好的，更可怕的是当你还清贷款后也不能享受首次购房优惠了。

因为公积金贷款买房利率低，很多人在首次购房时会选择使用公积金贷款。大部分城市，首次购房的公积金贷款首付比例是20%。但需要注意，有关部门规定：北京、上海、广州、深圳可结合实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

而一线城市对首次购房的认定非常严格。比如深圳：无房但最近两年内有贷款记录，买房算二套房。也就是说，即使你还清了贷款，但有记录，也是不能享受首套房优惠的。而我们对一线城市收紧房贷的担忧似乎正在成为现实。

据业内传言，上海市正在考虑收紧楼市的政策，内容涉及到二套房的是：凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成。

若传言属实，首付提高，融360房贷帮你算算要多付多少首付。同样是买一套120平方米改善型住宅，以上海4万元/平方米的均价计算，总价480万元。若是首次购房，则首付为3成，即144万元；若是购买二套房，则首付为7成，即336万元。二者相差192万元。

也就是说，相比攒钱一步到位买大房，如果你先买小房，卖掉后需要至少净赚192万才能付得起换大房的首付。这还是在不考虑理财收益的情况下。假设小房面积80平方米，总价320万元，要净赚192万元，涨幅要达到60%。在经历过半年的暴涨，上海房价还能维持那么高的涨速吗？历史不能代表未来，请各位读者自己判断吧。

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