楼市多重拐点迹象：首套房贷利率连涨20个月

       当前楼市到底处于一个什么阶段，无人能够给出确定答案，但是，楼市目前已浮现出多重拐点迹象。

       拐点信号一：13个重点城市二手房价环比下跌

       中国房地产协会主办的中国房价行情数据显示，今年8月份全国34个重点城市有13个城市二手房价环比7月份出现下降。其中，大连二手房8月均价14563元每平，较7月下降4.2%，跌幅最大。天津二手房8月份均价25104元每平，较7月下降2.29%。此外，杭州、广州、石家庄、厦门等多个城市二手房价环比降幅超过1%。

       房价下滑的重点城市数量明显增加，7月份这一数字只有5个城市。值得一提的是，北京福州两个城市已经连续两个月环比下跌，其中北京7月下降0.53%，8月下降0.42%。福州7月下降1.51%，8月下降0.60%。

       拐点信号二：多地出现业主维权事件

       二手房业主，或许还难以体会到房价下跌的痛苦，而此前购买一手房的业主们，有的却已经很不开心了。近日媒体报道，合肥泰禾院子房价从21000元降到16000元，引发前期业主拉横幅维权。

       拐点信号三：首套房贷利率连涨20个月

       根据融360最新发布的报告显示，今年8月，全国首套房贷款平均利率保持上涨，达到5.69%，环比上升0.35%，同比上升11.13%，为连续20个月上涨。报告认为，当前房贷市场政策指向仍偏紧，未来房贷利率或保持低幅上涨。

       此外，有分析人士认为，国内国际环境或许也会倒逼房贷利率上涨。北京时间9月27日凌晨，美联储宣布加息25个基点，将联邦基金利率目标区间上调至2.00%-2.25%。这是美联储今年第三次加息，也是2015年12月开启本轮货币政策紧缩周期以来的第八次。不久之后，巴林、沙特、阿联酋等国央行相继加入加息阵营，中国香港澳门跟随加息。

       拐点信号四：土地流拍数量达历史高位

       房地产开发商似乎已嗅到不安的气息，今年土地流拍数量达历史高位。根据某研究院数据显示，2018 年以来全国房地产市场土地流拍已超过 800 宗，其中一线城市 13 宗，二线城市 178 宗，远超上年数额。

       回顾房地产市场近年来的发展情况，土地流拍现象并非首次出现，2011年-2012年百城住宅用地曾出现流拍高峰，2014年-2015年又有一阵土地流拍潮涌起。2018 年地产市场流拍再现，且流拍建筑面积及流拍率不断抬升，达到历史高位。

       拐点信号五：土地溢价率创39个月新低

       面粉贵过面包的现象也开始有所收敛。某研究所数据显示，8月份40个典型城市土地成交溢价率17.3%，与7月相比下降1.7个百分点，与去年同期相比下降20.9个百分点。与历史对比，8月份土地成交溢价率创出39个月新低。

       某研究所指出，过去一年土地溢价率快速下滑，与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。

       地价走弱信号也开始浮现，土地均价出现连续5个月同比下跌。8月，40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米，环比下跌2.9%，同比下跌17.7%。造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍的现象；二是三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。

       数据显示，土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌。预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落，但预计40个典型城市全年保持同比下跌态势。

       拐点信号六：多位大佬开始看空楼市

       房企大佬也有看空楼市的迹象。万科董事会主席郁亮近期声称：今天我们所面临的转折是全方位的，政治、经济、国际、军事等方方面面，在这个时期我们应该怎么做？只有四个字：“收敛”和“聚焦”，把“活下去”作为基本要求，战略围绕“活下去”而展开，保证万科“活下去”。

       此前因白银时代而痛失一把手地位的万科，可能其看空的言论信任度降低，但作为上轮房地产牛市最大受益者之一的孙宏斌，2018年中期业绩会上表示，此次调控严厉程度远超过预期，如此严厉的调控将影响到用户对房价的预期。

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