购房百科 | 二手房哪些情况无法过户？

01 / 房产证在押中

购房之前，查档是第一步。购房者需要问清楚：原房主是否有房屋贷款未还清？是否申请了房屋抵押贷款？

如果房产抵押中，需要先还清贷款取回房产证后才可以实现顺利过户。同时，如果房子还做了其他担保也需要先还清才能办理过户。

02 /  房屋其他产权人卖方意向不一致

有的房屋属于共有财产，即房屋权利人不止一个。购房者需要知道，只有一个产权人签字同意卖房的合同是无效的。因此过户时，需要房产证上所有产权人到场签字，活着让产权人出示授权委托他人签字。

如果房屋是在夫妻婚姻存续期间购买，即使房产证上仅有一人名字，也需要配偶知情同意签字确认卖方。

03 /  房屋正在被查封

如果你购买的二手房，被法院、检察院等国家机关查封和扣押，其所有权的转移是不得对抗公权力的，因此查封期间的房屋是无法过户的。

最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十四条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋是不能买的，我们要擦亮眼睛不能被骗。

04 /  特殊性质的二手房

常见的类型有军队的房子、医院的房子、学校的房子、未满5年的经济适用房、小产权房、法拍房等，这些房子由于其特殊性容易受到交易的限制。

以未满5年的经济适用房为例：在满5年之前签订的二手经济适用房买卖合同是无效的，并不受法律保护。购房者就算私下约定满5年后再过户，在法律上此约定也是无效的，因此经济适用房如果未满5年，肯定是无法过户的。

05 /  违章建筑、鉴定为危房的二手房

如果二手房有违建，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、过户或通过任何合法途径抵押贷款的。而鉴定为危房的房子已经失去了居住的价值和意义，购房者在购买之前就要了解房屋的年龄和结构等情况作出判断，或者直接交给评估机构评估。

同时，被列入拆迁范围的户口是被冻结的，而且已经列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门不予办理过户登记手续。因此，如购买了此种房屋，会面临相当大的法律风险。

06 /  在农村集体土地上兴建的房屋

根据《土地管理法》的有关规定，我国土地所有权包括两种方式，即：国家所有土地和集体所有土地。城市居民从事建设应当依法使用国有土地，农村居民每户可以申请一处宅基地，农村土地不能用于非农业用途，因此，利用农村集体土地建设的房屋对外出售的二手房，法律并不认可，是不受法律保护的。

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