二手房过户问题别担心 学会这些即可

 　　在这个房屋象征地位的时代，买房可以说是每个人的目标之一了。但是买一套新房对任何一个普通人来说都不是一件容易的事情，这也是越来越多的人选择购买二手房的原因。二手房不仅在价格上很实惠，而且房子大多处于成熟地段，还能对房屋的质量和配套设施一目了然。

　　但是购买二手房也有很多的麻烦，其中最常见的问题就是户口的迁移问题，不少的案例都是购房者付了钱买了房，才发现卖家的户口还没有迁出，从而引起纠纷。因此，购房者在购买二手房之前要注意以下几点。

　　一、引发二手房买卖中户口问题的原因

　　(1)房屋权属管理和户籍管理不分离，这应该是引发户口题的关键原因，如果房屋权属管理和户籍管理可以分离，户籍的纠纷问题就基本不会再存在。

　　(2)法院不能直接对户口迁移做出民事判决。就算原业主不迁户口，法院也很难认定他是否侵犯了购房者的什么权力，所以无法对他提起民事诉讼。

　　(3)现有的户籍管理政策还是存在一定漏洞的，难以应对房屋转让过程中所产生的户口问题。由于迁移户口采取的都是自愿原则，如果原业主不迁，公安机关也无权干涉。正是因为这些小漏洞，所以才导致了现实生活中执行和操作的困难，从而引发户籍的问题。

　　二、购房者如何防止原业主户口不迁出

　　(1)签订房屋合同买卖前进行户籍核查

　　在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，可以要求原业主带上房产证及身份证原件到户口所在地的公安机关户籍科查询。

　　(2)房屋买卖合同上明确约定户口迁出时间和违约规定

　　二手房买卖合同中一定要明确规定原业主户口的迁出期限，同时提高卖房者的违约成本，以此来督促卖房者严格按照合同来履行责任。一旦卖方不按照合同的约定按时迁出户口，购房者可以依据合同起诉至法院要求卖方承担违约责任，对于合同中约定好的违约责任，法院是予以受理的。

　　(3)户口不迁出则解约

　　购房者可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，卖方需要将买方已支付的购房款予以全部退还”，以此来保障购房者的合法权益。

　　受历史遗留原因的影响，部分二手房可以买卖，但是不能落户。或者卖方的户口无法迁出而影响落户。所以，在购买二手房之前，一定要落实好户口的相关问题。尤其是为了孩子上学而购买二手房的，由于一般要求孩子户口所在学区满多长时间以后，才可以到该学区的学校上学。所以，在购买二手房之前，关于户口的问题一定要多留心，避免给日后的居住生活带来麻烦。

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